中国迷你仓行业：投资回报周期较长

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迷你仓是一种专为存放各类物品而设计的小型仓库，随着城市化发展和电商普及，已成为解决居民物品存储问题的新选择。行业规模逐步扩大，配套服务不断完善，物流配套服务提供有力支持。然而，行业面临偶发性需求和投资回报周期长的挑战。预计未来迷你仓将提升服务质量，与物流、电商等领域融合，灵活配置仓储设施，以适应市场变化，满足多样化需求。

摘要由作者通过智能技术生成

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智研瞻发布：《2024-2030年中国迷你仓行业发展深度研究与投资前景分析报告》

迷你仓行业概述

迷你仓，有时被大众亲切地称为自存仓、私人仓储或自助仓储等，其实质是一种专为存放各类物品而设计的小型仓库。仓库经营者会把大型仓库进行改造，分割成多个小型仓库单元，或者设置多排储物柜，然后以月为单位出租给需要的客户。

随着我国城市化的迅速发展，城市人口不断增加，居住空间逐渐变得紧张。面对有限的居住空间，很多家庭和个人开始面临物品存储的难题。迷你仓，作为一种新兴的存储解决之道，以其独特的优势满足了人们释放居住空间、妥善安置不常用物品的需求，因而迅速赢得了市场的广泛认可与青睐。

统计数据显示，2018年中国迷你仓行业市场规模6.58亿元，2023年中国迷你仓行业市场规模19.00亿元。2018-2023年中国迷你仓行业市场规模如下：

图表：2018-2023年中国迷你仓行业市场规模

数据来源：智研瞻

迷你仓行业现状

随着城市人口增加、住房空间限制以及电商行业的快速发展，储存已成为一种刚性需求，迷你仓行业也因此应运而生。在迷你仓行业刚刚兴起时，很多人对这种新型的存储方式还不太了解，但随着该行业的发展和市场的逐渐扩大，越来越多的人开始接受这种新型的存储方式。数据显示，在2022年中国网民对迷你仓服务的需求情况中，56.25％消费者表示现在已在体验中，未来也会有需求，还有13.75％消费者表示现在无需求，未来可能会有需求。如今，迷你仓行业已经进入了一个新的发展阶段，不仅在欧美等发达国家迅速发展，也在亚洲、澳洲等地逐渐普及。

（1）中国迷你仓行业正持续展现出稳健的发展态势。

随着市场知名度的不断扩大，迷你仓市场的成熟度日益提升。行业规模逐步扩大，新店开业数量稳步增长，总体仓储容积也在持续增加。同时，仓库设施不断升级，自助仓的运营管理也日益精进。无论是智能化水平还是市场渗透率，迷你仓行业都实现了显著的质量提升。

（2）当前，迷你仓行业已经进入多业态发展的崭新阶段。

在借鉴国外和西方模式的基础上，国内迷你仓行业的领军企业开始探索符合中国市场和中国市民需求的新型服务模式，这种新模式更具中国特色，更符合中国迷你仓的实际情况。同时，这些领军企业还开发出了一系列具有中国特色的储物新产品和新服务，这些创新将切实满足广大中国市民的储物需求。

图表：迷你仓行业现状

资料来源：智研瞻

迷你仓行业驱动力

1.房价高昂与购买力增强

根据2024年2月的最新数据显示，全国范围内100个城市的新建住宅平均价格已达到16267元/平方米，与此同时，二手住宅的平均价格则为15173元/平方米。在一、二线城市中，房价依然保持较高的水平，这使得大多数居民在购房方面仍然承受着不小的压力。然而，随着居民可支配收入的稳步增长，人们的购买力也在逐渐增强，这也进一步推动了储物需求的上升。对于那些没有个人住宅的消费者来说，迷你仓成为了一个理想的物品存储选择，这无疑为迷你仓行业的发展带来了更多机遇。

2.配套服务不断完善

迷你仓配套服务的改进对于提升个人仓储管理的规范化水平起到了重要作用。例如，迷你仓现在采用的温湿度监控系统和智能化监控系统，利用现代科技实现云端监控仓库内部环境，从而加强了对仓库日常运营的监督管理。这不仅直接关系到库存物品的品质和安全，还为消费者提供了更优质的服务体验。此外，专业咨询人员等配套服务的不断发展，也在推动迷你仓行业业务的不断升级与发展。

3.物流配套服务的支持

迷你仓为消费者提供了个人用品的短期寄存服务，这就要求在存取物品时必须具备高度的便利性。因此，专业物流配套服务，如搬运装卸、运输等环节，变得尤为重要。当前，中国物流网络的基础布局已经相当完善，同时智能物流技术也在迅速发展，这些都为迷你仓行业的蓬勃发展提供了坚实的支持。不仅如此，一些拥有丰富物流经验的企业也看中了迷你仓领域的巨大潜力，纷纷涉足其中，将智能迷你仓作为自身服务能力的延伸和拓展。这样做不仅有助于推动物流企业服务的个性化和差异化，更能助力这些企业实现转型发展的宏伟目标。

图表：迷你仓行业驱动力

资料来源：智研瞻

迷你仓行业问题

1.应对偶发性需求

在国外，迷你仓主要为居住空间有限的用户提供长期的物品寄存解决方案，拥有固定的用户群体。然而，在国内，迷你仓更多地服务于临时需求的客户，满足他们的“偶发性”寄存需求。与国外的“刚性需求”不同，这种偶发性需求无法保证业务的稳定性和持续性，导致业务规模相对较小且容易分散。这种现象主要源于中美文化和政策上的差异。尽管市场上存在这种需求，但要全面打开市场，仍需投入相当的时间和资金，并经历一段市场培育期。

2.投资回报周期较长

从投资回报的视角来看，迷你仓的预期回报周期相对较长，预计在四到五年左右。在平均投资回报周期为四年半的背景下，租赁期限的长短和租赁费用的增长成为限制租赁模式下迷你仓发展的主要因素。如果租约期限短于十年或租赁成本逐年上升，这将成为迷你仓行业未来盈利预期的最大隐忧。

图表：迷你仓行业问题

资料来源：智研瞻

迷你仓行业前景

（1）迷你仓行业拥有巨大潜力

随着城市化的不断推进，加之工作变迁等多种因素，城市居民搬家的频率逐渐增高。在迁居过程中，众多非紧急需求物品若遭随意遗弃，必将导致资源的巨大浪费。正是基于这样的观察，短期暂存中转服务展现出庞大的潜在市场。迷你仓行业因能够满足这一需求而呈现出光明的发展前景。

（2）迷你仓储服务将逐步获得市场认可

经过近十年的发展，国内迷你仓服务已从最初的空白状态，外资主导、主要为外国人使用，逐渐演变为都市市民生活与工作中不可或缺的一部分。随着国内城市化进程的稳步推进，迷你仓储这种新型的都市存储服务不仅有可能逐渐演变成他们生活中的必然选择，更有望成为中国市民追求简约生活的新选择。

（3）品牌化运营趋势

随着各城市中迷你仓企业的增多和市场竞争的日趋激烈，迷你仓储企业正朝着连锁化、品牌化、标准化的方向发展。众多物流品牌看好迷你仓的发展前景，正在稳步推进迷你仓的布局和投放。

图表：迷你仓行业前景

资料来源：智研瞻

迷你仓行业发展趋势

首先，迷你仓行业将会更加重视服务质量的提升。这是因为，随着消费者对物品存储环境、安全性和存取便捷性的期望不断提升，迷你仓企业亟需持续改进其服务流程，以确保能有效回应消费者的多元化需求。为了实现这一目标，迷你仓企业可以采取一系列措施。例如，通过引入先进的智能化管理系统，企业可以极大地提高存取物品的便捷性，为消费者提供更加高效的服务体验。同时，加强仓储设施的安全防护也是必不可少的，这可以确保消费者存储的物品安全无损，从而赢得消费者的信任。此外，提供个性化的存储方案也是满足消费者需求的重要手段，这可以帮助企业更好地适应市场的变化和满足消费者的个性化需求。

其次，伴随着物流行业的迅猛发展和电商的广泛普及，迷你仓企业迎来了新的发展机遇。通过与物流、电商等领域的深度融合，迷你仓企业可以进一步拓展自身的业务范围，提高市场竞争力。具体而言，企业可以整合物流资源，提供一站式的存储和配送服务，从而为消费者提供更加便捷、高效的物流服务。这种跨界的合作模式不仅可以增加企业的业务范围，还可以提高企业的品牌影响力和市场占有率。

最后，为了适应市场的多样化需求，迷你仓企业需要在仓储设施的配置上做出合理的调整。具体而言，企业应为了满足市场上对小型存储空间的迫切需求，加大投放储物空间介于0.3-4.3m³之间的迷你仓的力度。同时，为了满足一些特殊消费者的需求，企业还可以投放少量的大仓和微型仓，以满足市场的长尾需求。这种灵活的仓储设施配置策略可以使企业更好地适应市场的变化，满足消费者的多样化需求，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。