2021 年欧洲自助仓储行业状况
2021 年欧洲自助仓储行业状况
自助仓储在欧洲各地不断发展，并成为具有未开发潜力的有吸引力的投资。
2020 年和 2021 年是许多行业动荡的一年。谁会想到旅游业的堡垒会崩溃？或者数百万人会在 2019 年 12 月转为在家办公？房地产和自助仓储也不例外。欧洲自助仓储协会联合会 (FEDESSA) 发布了 2021 年年度调查。
以下是结果的详细分析。
欧洲自助仓储行业
在整个欧洲，估计有近 5200 家设施提供自助仓储服务。它们在整个大陆占据了约 1100 万平方米的空间。英国、法国、西班牙、荷兰、德国和挪威是六个最成熟的国家。它们加起来拥有 78% 的自助仓储设施。然而，随着自助仓储在较不成熟的市场中不断增长，市场份额正在缓慢但稳步地下降。
总体而言，存在明显的整合趋势。拥有 3 家或更少设施的小型运营商与拥有 10 家或以上设施的大型运营商之间的差距正在扩大。中型运营商缺席。大多数运营商专注于单一国家战略。但是，前十大品牌正在以更快的速度扩张和整合，并推行跨欧洲战略。
平均而言，整个欧洲，自助仓储设施人均占地面积为 0.022 平方米，每百万人口拥有 10 个设施。然而，斯堪的纳维亚国家、荷兰和英国遥遥领先，并且正在扭曲分布。这意味着，即使是德国、法国或西班牙等成熟的自助仓储市场也有很大的增长潜力，可以达到欧洲平均水平。
欧洲各地的平均入住率为 81.5%，高于 2020 年的 79.8%。除俄罗斯、波兰和捷克共和国外，欧洲各地的入住率都差不多。这些国家的平均入住率要低得多，在 60% 到 70% 之间。入住率受多种因素影响，其中最主要的是设施使用年限。自助仓储设施需要 3 到 5 年才能成熟，入住率约为 68%。同样，自助仓储设施还有扩张和增长的潜力，尤其是较新的仓储地点。
整个欧洲的客户细分也基本一致。所有主要市场的自助仓储家庭用户与商业用户的比例平均为 8:2。在疫情期间，商业用户入住率平均从 32% 下降到 22%。波兰、捷克共和国、爱尔兰和意大利是唯一值得注意的差异，其中商业用户继续占更大比例。单位规模越小，收益通常越高，许多运营商会将单位重新配置为更小的规模。随着经济从疫情的影响中复苏，这一趋势可能会逆转。
大多数企业用户都是初创企业。自助仓储是一种灵活的解决方案，适用于仓储、物流甚至租赁期较短的办公空间。对于运营商而言，企业用户是一个有吸引力的稳定收入来源。平均租赁期比家庭用户更长。许多运营商开始为企业用户提供附加服务，提供免费 wifi、会议室、快递服务和邮箱。
自助仓储 房地产
在 2008 年金融危机和新冠疫情中，自助仓储成为最具韧性的行业之一。考虑到创纪录的低利率和高入住率，许多投资者认为自助仓储是其投资组合中一个有吸引力的补充。2021 年投资回报率增长了 50%。尽管如此，自助仓储仍是一种小众房地产投资，市值仅为 2%。作为参考，在美国这个最成熟的自助仓储市场之一，其市值为 9%。
由于物流问题，建筑成本急剧上升，首先是疫情，然后是长赐号堵塞苏伊士运河。经济正在复苏，但明年成本很有可能再增长 8%。与此同时，建筑业的碳足迹受到严格审查。建筑物占全球二氧化碳排放量的 40%。许多国家正在通过立法，迫使运营商和投资者遵守日益严格的气候法规。
6 个成熟市场中 85% 的自助仓储房地产是所谓的“第一代场所”——建筑物通常是欧洲该行业兴起时的旧工业场所。运营商已开始进行翻新和改造，以实现碳排放目标。最大的趋势是对 LED 照明的投资——截至 2021 年，欧洲超过 80% 的设施已进行改建。其次是被动红外检测（约 60%）和可回收包装和箱子（约 50%）。其他绿色解决方案，如太阳能电池板、绿色屋顶和电动汽车充电，不太受欢迎——甚至不到 10% 的设施。
低于标准
自助仓储和其他所有行业一样，在疫情期间经历了变化和挑战。但它最终取得了胜利，现在已成为投资者眼中颇具吸引力的资产类别。总体而言，该行业的前景是乐观的。回报率很高，而且还在增长。与此同时，整个欧洲的格局正在发生变化。大型企业在各国之间整合和扩张，扩大了大型和小型运营商之间的差距。新兴市场挑战了六大巨头的领先地位，创造了许多机会。但即使在成熟市场，也存在更大的增长潜力。
