睿见丨远洋资本：哪类仓储物流REITs更易受到资本市场青睐？
睿见丨远洋资本：哪类仓储物流REITs更易受到资本市场青睐？
REITs行业研究
经过十多年的探索，中国自己的公募REITs终于要落地了，而备受瞩目的仓储物流REITs也将成为排头兵。
哪些仓储物流资产更易于REITs上市？全球主要仓储物流REITs市场差异如何？什么因素影响不同仓储物流REITs资本市场的表现？
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优质仓储物流资产
1. 选址：重点区域和核心城市更容易落地
当前，物流业重点发展地区、一线核心城市和国家物流枢纽城市的仓储物流资产比较适合作为REITs的底层资产。这些地区和城市需求更大，租金更稳定，REITs上市后还能享受物业升值收益，因此更容易受到投资者追捧。国家多项政策中也明确指引，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域。
2. 运营：运营成熟的优质仓储物流资产更受青睐
根据海外经验，绝大多数仓储物流REITs在上市之前已签署了租约且已开业，租赁关系较为稳定，形成相对成熟的运营。此外，空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、合规属性强并且需求旺盛的高标仓储更适合作为物流REITs的底层资产；而传统物流仓储需要二次投资进行更新升级，被淘汰概率大，价值呈逐渐递减的趋势。
3. 规模：体量较大、总价值较高的资产组合更具稳健性
规模也是仓储物流上市的关键指标。小规模的资产的融资规模与REITs发行费用相比，并不划算。相比之下，大规模资产整体表现稳健，发行费用可以被摊薄，且部分资产进行更迭时，整体收益影响不明显。
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四大因素影响仓储物流REITs资本市场走势
REITs的收益来源包括三个部分：租金收入、资产增值和利息收入。因此，凡是能影响到这三部分的因素都将影响到REITs的收益和资本市场走势。但不同国家的REITs在资本市场的走势不同，原因如下：
1. 仓储物流资产所处国家发展阶段的不同，导致了REITs收益率的差异
例如，新加坡物流REITs回报率在全球市场位于前列，其原因在于新加坡物流REITs物业大部分位于亚太地区，这一地区是过去10年经济增长最快的地区，对物流基础设施的需求与日俱增。区域发展速度推动着新加坡物流REITs享受较高的溢价。
2. 不同经济周期下仓储物流REITs的收益表现差异较大
不同经济周期采用货币政策不同，直接影响了通胀水平、利率等因素。REITs具有按照可分派收入强制分红的特点，适度的通胀可以增加标的物资产的价值，从而弱化通胀对REITs收益的影响，但通胀水平过高仍会给REITs收益带来负影响。一般来说，低利率环境下REITs的市场表现较好。
3. 底层资产的质量决定REITs收益的高度
底层资产的质量高，物流设施供不应求，空置率低，租金长期内可预见到持续的增长，其REITs在市场上将会有不错的表现。不断对外并购的REITs更容易受到市场的青睐。因此，市场上表现优异的REITs规模一般都较大，如：丰树物流信托是新加坡最大的专注于物流地产的REITs，其回报率名列前茅，而规模最小的两只REITs——凯诗物流信托和胜宝工业信托其5年平均回报率却为负值。
4. 资产管理水平对REITs的收益至关重要
物业管理人需悉心维护与租户的关系，不断提升物流设施使用效率、提升服务质量，从而影响到对REITs的估值，以及资本市场走势。
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全球主要仓储物流REITs市场表现
1. 美国：工业、自助仓储REITs成熟度最高
美国物流仓储REITs起步早，发展成熟，1996年即有相关REITs纳入FSTE NAREITs成分股。
目前，在美国上市的物流仓储REITs主要包括两类：一类是工业类REITs，共发行13只，这类REITs主要专注于仓储资产和少部分产业园区等业态；另一类是自助仓储REITs，共发行6只。
市值方面，工业类REITs总市值为1252亿美元，市值占比为10.7%；自助仓储REITs 总市值690亿美元，市值占比为5.8%。
短期看，美国仓储物流REITs规模较大的龙头企业更容易获得更高收益。如规模最大的Prologis年综合回报可达23.4%。
表1 美国工业、自助仓储类REITs资本市场表现
数据来源：Nareit,数据截止日为2020年9月11日
长期看，工业、自助仓储REITs10年期总收益率以及价格涨幅显著优于其他业态类REITs，充分体现了仓储物流资产稳健的收益能力。2010-2019年美国自助仓储REITs总收益率领先于其他类型REITs，10年收益率均值为17.8%，处于第二位的是工业REITs，10年收益率均值分别为17.4%。
仓储物流REITs在抵御周期波动方面表现优秀，整体显著强于其他业态类型的REITs。在1998年亚洲金融危机和2008年次贷危机中，工业、自助仓储物流REITs的收益率和价格涨幅都是REITs中表现较好的产品，特别是在次贷危机中，其他REITs产品大幅亏损时，自助仓储物流REITs还取得了正盈利。
表2 不同业态REITs不同年度的收益表现
数据来源：Nareit
2. 新加坡：收益领跑全球
与日本相比，新加坡的REITs市场更为国际化。新交所上市的REITs中，有9只仓储物流REITs的收购、开发、管理及运营，地域涵盖新加坡、马来西亚、越南、日本、韩国、中国内地、中国香港、澳大利亚、美国、英国、德国及荷兰等国家/地区。
表3 9只仓储物流REITs的市场表现
数据来源：SGX Research-新加坡房托和地产信托分析报告-January 2020_1 更正：上表中右侧竖列为1年期回报率
在收益率方面，新加坡仓储物流REITs表现极佳，收益率处于各类型REITs首位。数据显示，9只仓储物流REITs年平均回报率高达28.1%。
3. 日本：仓储物流REITs最多，抗跌性强
日本是发行仓储物流REITs数量最多的国家，共发行了10只，物流设施REITs在日本REITs发行规模中居于第二位。
2020年初至2020年5月中旬期间，日本63只公募REITs中仅6只表现为股价净上涨，全部为物流系REITs，在疫情中较其他板块体现了更强的抗跌性。
通过海外仓储物流REITs的市场分析可以看出，仓储物流REITs与其他业态相比具有更高的稳健性，且长周期收益较高，此外其收益率与资产所在区域、资产包规模、资产管理人能力等因素挂钩。
