不动产运营如何破局?
不动产运营如何破局?
从商业、办公、租赁、产城、康养、文旅等情况可以看到，不动产运营存在一定的难度。
一方面是在行业转型期，各细分市场都在寻找新模式，另外一方面是整体市场竞争加剧，企业分化。能够在这个市场上生存下来的企业需要面临多方面的挑战。
如何破局不动产运营？
我们认为主要是三个方面：金融进一步开放 REITs，打通投融管退闭环；市场调整供应节奏，改善供求关系；产品方面，不动产 + 多场景赋能，走出市场红海。
中国的不动产的未来的运营核心是需要金融政策全力以赴的支持，REITs 是最重要的一个环节，需要进一步的开放 REITs 来打通整个不动产运营的投融管退闭环。
自 2020 年 4 月基础设施 REITs 试点启动，至今已历经多次扩容。
2021 年 6 月，首次扩容将能源基础设施、保障性租赁住房等加入试点范围，体现了对 " 双碳 " 目标的政策支持。
2022 年 11 月，进一步扩大 REITs 试点范围，覆盖新能源、水利、新型基础设施等领域。
2023 年 2 月，提出稳步推进 REITs 试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。
3 月 24 日，进一步推进 REITs 常态化发行工作。明确要切实提高申报推荐效率，用好回收资金促进有效投资，切实加强运营管理。扩容范围涵盖了百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目。
10 月 20 日，证监会正式宣布公募 REITs 试点拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募 REITs。
目前来看，随着 2023 年四季度公募 REITs 审批速度加快，地产类 REITs 注册生效、反馈和受理数量大幅增长。截止 2023 年 12 月 25 日，上交所和深交所披露的地产类 REITs 注册生效待发行的 5 只、已反馈 3 只、已受理 3 只、已申报 1 只，合计 12 只，拟募集金额超 262.97 亿元。
根据公开数据整理，拟申报的地产类 REITs 项目 97 个（含已申报未发行），占总拟申报个数的 41.6%，市场规模依然很大。以已发行的 16 只平均募集金额额 22 亿计算，拟申报募集规模超 2000 亿元。
我们认为，未来 REITs 的总量应该在现有基础上扩大十倍、百倍的空间。
从市场来看，通过市场供求特别是供应节奏的调节，最终来改善供求关系，这一点政府是大有所可为。
从商业用地来看，商用土地供应增速高于住宅用地。2011-2023 年，商用土地（不含住宅配套商业）总建筑面积为 281.61 亿平方米，年平均增长率为 10.6%，比住宅用地高 9 个百分点；年复合增长率为 24.5%，高于住宅 2 个百分点。
2011-2023 年，商用土地（不含住宅配套商业）成交中，工业用地累计成交总建面积最多，为 194 亿平方米，年复合增长率为 24.9%；其次是商办用地累计成交总建面积为 75.5 亿平方米，年复合增长率为 24.1%；综合用地累计成交 3.8 亿平方米，年复合增长率为 17.3%。
国家统计局数据显示，2023 年 1-12 月，房地产开发企业房屋施工面积为 83.8364 亿平方米，其中住宅部分 58.9884 亿平方米。据简单测算，目前在建的非住房屋有 24.8 亿平米，加上土地已出让还没开工的项目，整体供应规模在 50 亿平方米左右。因此，我们认为必须要对供应节奏和供应结构进行调整，从而改善供求关系。
从产品来看，不动产运营商如何将各个不同的业态整合在一起，寻找出新的市场红海，将是我们永恒的课题。
例如商业 + 多元场景抓客流。不断迎合消费群体的变化，尝试引入新的业态、服务，比如集市、文旅、IP 等，为客户提供契合的消费场景体验，这样才能在商业红海中突围，抓住客流。
办公 + 满足租户多场景需求。如可以增加消费、咖啡、文娱和休闲设施，另外也可以做一些活化空间，对已建的办公楼进行更新改造减少办公功能，将一部分空间转型，提升其运作效率。
康养 + 未来市场新机遇。如增加文旅、商办、住区等，将文旅与康养融合，通过改造商办给康养赋能，甚至主动建设炕沿住宅社区等等。
文旅 + 休闲消费新趋势。如今的文旅与城市的文化场馆、商业、酒店、办公甚至园区等场景有了更多的深度融合，" 文旅 +" 行业可面向更广泛的消费市场。日常消费场景均可具备 " 文旅 " 属性。
不动产运营有很多共性，也有各自的特色，运营是其中的关键。拥有优质不动产项目的房企运营商们可以借助公募 REITs 加快企业的战略转型，资产运作模式由重转轻，自身角色定位从开发商转变为资产管理服务商，对于当前房企走出行业困境具有重要意义。乐居财经
