品牌房企参与度低，仓储物流地产在华东仍有较大空间
品牌房企参与度低，仓储物流地产在华东仍有较大空间
上海楼市看点
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在产业和消费升级两大因素驱动下，物流地产正成为中国房地产市场中发展最快的领域之一。
文 | 毛中楠
伴随着上海物流逐步恢复正常，其影响物流的关键因素——仓储物流再次受到重视。相较于住宅市场，仓储物流地产有着较高的投资回报率，仍是近年来资本追逐的热点。
第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部主管、高级董事罗瑾向界面楼市表示，在产业和消费升级两大因素驱动下，物流地产正成为中国房地产市场中发展最快的领域之一。越来越多的开发商、投资者关注到物流地产的潜力，也对物流地产的数字化和低碳化提出了更高要求。
未来市场广阔，华东仍有较大空间
日前第一太平戴维斯发布的《中国物流地产》专题报告（下简称报告）中指出，在众多热门物流城市中，上海市以631万平方米的物流仓储项目总存量位列长三角第一梯队。上海2021年全年共录得四宗物流仓储相关的大宗交易，包含凯德中国信托及深国际分别购入包含位于上海的两个资产包项目，共计成交金额估值约为人民币25.4亿元。
从区域上看，在2021年全年新交付项目多位于金山、奉贤两个子市场，随着年末大体量项目的交付推升，全市整体空置率环比上升7.9个百分点至13.0%。2022年预计金山及青浦等子市场有大体量高标仓项目入市；此外，奉贤、嘉定等子市场预计亦有新增项目入市，计划交付面积预计将超百万平方米，上海将迎来物流仓储市场供应新高。
而在上海周边，苏州和太仓承接了上海外溢的需求。报告指出，苏州整体非保税高标仓市场存量达到685万平方米，规模为全国之最，占到全国高标仓存量的近十分之一。除市区外，昆山、太仓及常熟等区域亦形成了较具规模的市场。这些卫星城市地理位置大多与上海接壤，完善的基础设施以及配送网络，使得以上三个县级城市承接了上海及苏州的外溢需求，同时本土的产业发展也不断推升了城市的仓储市场增长。
在针对苏州市场的预测中，第一太平戴维斯指出，可以通过打造现代物流枢纽城市、完善现代商贸流通体系等方式，使得投资市场趋向活跃。
传统房企参与度较低，新入局者需谨慎
就目前而言，相较于传统的住宅开发，仓储物流仍是一个较为小众的细分产业，同办公、康养一样，只是房地产市场的一个品类。但由于其重资产属性，不少房企仍尚未涉猎。
罗瑾指出，在仓储物流领域，就目前已知的品牌房企而言，仅有远洋集团、南山控股、龙湖集团等参与进来。如果将视线放大，诸如平安集团、上港集团等大型综合性企业集团也有仓储物流业务，但总体而言，品牌房企的参与度只有约10%—15%，还有望进一步提高。
当谈及未来的发展时，罗瑾认为，当下对仓储物流可能提出了更高的要求，在社会责任上，排污、排放的标准将更加严格。另一方面，碳中和理念进一步深入人心，在物流仓储顶部加装太阳能板将成为大势所趋，其利用太阳能所产生的电能将为园区供电，或是为园区内的汽车充电桩供电都将成为可能。
聚焦到当下，团购所迸发出了较强的生命力。公开资料显示，叮咚买菜所使用的仓储均为租赁仓库，京东的则是自由仓库。“基于这样的现况，一些高标仓可能会受到追捧，完善冷链配送环节。就政府层面而言，可能会有一些配建的用于保障民生的仓储。”罗瑾进一步补充道。
与此同时，她也表达了自己的担心：“当前同质化较为严重，如何寻找新的突破点，或成为一个发力点。就目前而言，一是作为数据仓，二是改造成为自助仓，都还处于行业蓝海。”
伴随着对美好生活的追求，在经济较为发达、人口密度较高的城市的周边可能会对冷链仓的需求出现增长，其主要原因系该地居民对于进口生鲜水果、进口肉类等进口食物有着较高的购买需求以及旺盛的购买力。因此，与之匹配的仓库可能成为较为热门的产品。在行业发展上，打通最后的节点也是相关企业应该做到，通过合理布局，在节点城市完成多元化的布局，将是未来一个发展的重点。
