一线城市的存储救星：私人仓储已成为朝阳产业，未来或成市场新力量

   仓储君 交通运输

在美国、欧洲等发达国家和地区，自助仓已经成为家庭储物的标配。自助仓在2008年来到中国，又在过去的十多年间，依照国内用户的使用习惯，在定价、仓储规格和智能化等方面进行了改良。

不过，这样一个与普通人生活密切相关的“接地气”行业，迄今为止，却没有在国内拥有与其服务内容相匹配的大众认知度，很少人听过，极少人用过。

私人仓储最简单的理解，就是为顾客提供一个量身定做的小仓库，顾客自己存放物品，自己保管钥匙。这一行业最初兴起于60年前，外国目前已经很成熟，在中国，这一行业处于刚开始的发展阶段，最早的私人仓储也不过出现于10年前，而现在，中国快速出现了一批私人仓储的小老板，当然主要集中在了各大一线城市。

一、外来和尚

目前，被称作“国内第一家”的自助仓品牌叫“Love Box”，注册于2008年。创办者是一位美国人，名叫卡森·布洛克。2013年，Love Box与上海本土自助仓品牌好易仓合并。

初代开拓者们的特征明显，他们大多有过海外背景，将自己熟知的海外事物带到了中国。可以说，自助仓是一个“外来的和尚”。

目前，这些外来和尚在国内落地的城市也集中于北上广深等一线城市。

从经济学的角度看，北京这个寸土寸金的城市里，地上房价动辄数万元一平方米，地下空间又完全废弃，这种现象并不合理。

马莱利是一位来华20年的奥地利人，目前担任趣存自助仓中国区CEO。他的起步地在上海。

上海意味着，这座城市的文化包容性与经济发展水平，都与发达国家几乎无二，人们乐于接受新鲜事物。与此同时，高昂的房价与不低的消费能力，都是自助仓生根发芽的基础。

二、本土生意

从2018年开始，国内一二线城市就开始出现“迷你仓”这种服务，以月租日租等种种方式为客户提供个人仓储，在美国，有10%的家庭每年花90美元租赁一个家庭仓库，网上预约后会有工作人员上门取货，还可以在网上实时查看物品状态，储物空间大致分为以下几类：迷你仓5m 、小型仓20m 、中型仓100m 、大型仓500m 。

自助仓进入国内的这些年，根据租赁和自有物业两种方式，大致划分为了两种模式。迷你考拉所代表的是本土孵化的自助仓品牌，以租赁代替买房；以趣存为代表的，则是与国外更像的自有楼栋生意。

马莱利并不认为买楼是一种负担。从企业运营的层面看，房租会跟随市场环境而变，但趣存成本相对固定，能够在现在享有10年前上海房价的红利。

其实自助仓进入中国后，不得不面临一个本土化的阵痛。

这些年，秦轩感触最深的是，中国与美国消费者的需求截然不同，最鲜明的就是对距离的敏感度。在美国，大多家庭习惯开车远行、采购、办事，自助仓可以在一定公里数之外，但在中国，“是否离家近”是直接影响品牌信任度的最主要因素。

国内“迷你仓”的价格大概是一个28寸行李箱的空间，150一个月，在双十一剁手之后，有很多用不上又舍不得丢的东西，或者小朋友的童年回忆物件，都可以选择个人仓储，目前该行业在国内还处于起步状态，刚刚起步的产业，有优点也有缺点，优点在于发展前景好，竞争对手少，并且不需要太多人工成本，除了水电房租，几乎没有二次投入；缺点在于，没有行业标杆，没有可以效法的成功者，产品的所有渠道，运营，形态，附属产业，都要自己摸索。

总的来讲，个人仓储在国内，还是大有可为的，面向不一样的用户，可以提供多样化的服务，面向居民，可以在社区内设置仓储站点，面向企业，可以在市郊建立特大仓。日本的个人仓储历经十年发展，已经成为世界第五大产业。在未来，物流巨头或会加入行业，形成一波冲击，让我们对个人仓储的未来，拭目以待。

三、一间店面，一张桌子，做老板

这是私人仓储典型的给人的第一印象。在国内一线城市，地价高是普遍的现象，大多数人过着蜗居的生活，空间狭小。那么这也就面临着，家中一些东西存放不下，或者一些重要的东西放在家里不安全等等的一些情况。那么基于这，私人仓储从无人问津，现在开始了遍地开花。

首先，私人仓储属于重资产投资，基本算上一次投入，后期除了日常支出和维护费用，没有了支出费用。也就是说，这一行业做的时间越长越吃香。其次，私人仓储不缺顾客，无论是贵重私密物品，家庭闲置物品，装修材料等等，这些一时间用不上的东西，都可以存放，并且价格优惠。最后，私人仓储，相对省心，监控装好，保安雇好，剩下就是生意成交，没什么太大的技巧性。总结来说，私人仓储是很适合那些想躺着做老板的人。

这里也给你三点可投资的理由。第一，收益比较高，回本周期短。以1000平的场地为例，在私人仓储有市场的城市，最低80万左右，每个月租金至少会有5万，也就是说16个月左右回本。第二，市场缺口大，很多人都没听过也没见过这一行业，目前中国也就只有一线城市和超一线城市有这一行业。但以后肯定会扩展得更多。第三，市场认知度高，以我拙见，这一行可能不会有那么高出租率，后来查了资料，走访了几家，才发现，这一行出租率至少70%以上。主要是价格便宜，比你租一间房，去银行存管等等都要优惠，所以说很多人选择私人存储。

当然，没有十全十美的行业，这一行业也存在难题。第一难题，选址，一个好的地址很难碰到，最主要需要注意的是，选位置的成本控制，位置的交通便利性，位置的空间结构可能性。第二难题，安全，这一行业安全性很重要，无论是硬性的消防类，还是软性的人为安全问题，都是一定要注意。并且顾客选择你，也要保证顾客私密性，以及在租赁合同签订前就要确定好责任范围，避免法律纠纷。

四、项目有轻资产也有重资产

“一线城市房价高居不下，随着人员流动增大，迷你仓使用会越来越普及。”深圳好管家短租仓存服务公司仓管这样认为。在白领钱小姐看来，迷你仓模式比较适合年轻人，因为一人一仓，自己的东西都有独立空间，而且钥匙也是自己保管，不用担心别人开自己的仓库。同时，一般都是24小时开放，可以随时刷卡进去拿东西，较为自由。

大牌场BIG观察员了解到，有个体户用10万元左右投资就做起了这个项目。据一位不愿具名的投资人透露，收益大小与仓储空间所处的地段有关，这类项目一般分布在一二线城市，“假设一层楼100平方米的月租金在6000元左右，而1平方米的空间可以改造成5立方米的储物空间，每立方米的日租金收费在5-6元之间。”按仓储率50%来算，每月除去人工、配送成本外，净利润也可在3-4万元。

但也有人用了几百万元来投资，这种创业者一般是想形成规模化，彭先生（化名）就是其中之一。如今，他已在广州开设了好几家分店，每家门店可提供的仓储面积约500平方米。目前，他们每家门店提供了两百多个储物空间，尺寸类型在3-40立方米。由于仓库地处城市中心区，地价也不低。除租金成本外，还有设备、人力等成本，一并算下来，每家分店的投资至少也要几百万元。

1、“迷你仓”怎么存储？

据了解，当顾客需要进行物品寄存时，北京、上海等地的运营商还会有工作人员进行上门评估，根据租用时间、空间等来评估入仓物品需要的仓库体积大小，量身定制仓储方案。因存储物品不同，迷你仓的尺寸设置也会有所不同，还可根据客户需求进行灵活变化。

个人客户存放的物品一般是闲置家具、衣物、书籍、行李等，很少贵重物品及易碎品。而企业客户则多用来存放文档资料以及仪器类物品，也有淘宝店主将自己的物品寄存在此处。另外，也会有企业客户在产品促销展期间来存放帐篷、展台、样品等。

同时，包装、物流方面也不能疏忽。顾客可自行选择纸箱和包装材料，运营商也会有专人送货上门。同时，还会针对不同物品提供不同规格的纸箱、简易衣柜等。物流方面，顾客既可选择与迷你仓运营商这边合作的物流公司，也可选择自己熟悉的物流服务，或自己送货入仓。

当前，这种仓储租赁主要靠收取租金来运营，月租金在100元/立方米左右，较为实惠。“存储时间较为灵活，短至1天，长的也有10年。”有顾客对此表示。据了解，这种仓库的盈利目前主要依靠的还是仓储率，如果能超过50%，则能实现较好的收益。

2、瓶颈在于市场培育期长

有专家曾表示，迷你仓是城市发展到“寸土寸金”阶段的必然需要，也是城市经济向智能化、专业化、集约化发展的标志之一。但这一新兴行业在国内的盈利模式还在摸索中，因居民还没形成空间租赁这一习惯，尽管存在市场需求，要彻底打开还需花费一定时间和资本投入。

不少迷你仓运营商在开拓市场中也遇到了这个问题，但因市场培育期长，也只能先在完善产品上下功夫。由于迷你仓使用者多是年轻白领，很多运营商也会在仓储设计上注重个性化，选择小清新或欧美风等来进行改造，一改大众对传统仓库的认知。

为保护寄存物品，这些仓储环境一般要保持在25度以下，相对湿度也要处于70%以下，因此也需要采用中央空调机组等设备。同时，还需要采用24小时监控设备、实名制门禁来防止外来人员进入，保护物品安全、个人隐私等。“这是属于私人专属的仓库，只有我们才有钥匙，就算是工作人员，也没有权限去打开仓库。”顾客钱小姐说。

此外，消防也是一大问题。之前就曾有某地的迷你仓遭遇失火，酿成惨剧的事件发生。目前，这一行业还缺乏具体的标准和规范，同时缺乏政府在法规机制方面的引导，因而人们对安全性问题也存在很大顾虑。为此，迷你仓运营上也需储备消防应急设备，并且对相关工作人进行训练，需要花费不少精力，用以解决火灾隐患。

而这些系统的完善都需要时间及资金投入，市场培育期较长，盈利周期也长。行业人士周建成认为，当人们的居住形态由过去松散的村落状态发展为密集的公寓状态后，物品存储的问题才会逐步出现，并且随着空间压力的增加而凸显。“当城市居住空间压力大时，迷你仓才会有更好发展。”

同样的，深圳好管家短租仓存服务公司的一位仓管从业者也表示，目前整个行业还处于起步摸索阶段，很多消费者还理解不了这种新型仓储模式，因此行业扩张还需要时间，同时要更好地进行本土化改造，不能照搬欧美模式。

3、迷你仓行业的红利将逐步释放

从相关迷你仓运营商的访问和调研报告来看，“减少的住所面积”、“个人消费者需求增长”、“消费意识增强”被认为是市场驱动的主要因素。而北上广深等一线城市地产政策的变化、人口的数量及结构、消费及文化水平等因素，正好与这三个驱动因素匹配。由此可见，创业者若想得到发展，最好还是选择一线城市来布局迷你仓业务。

艾媒咨询分析师认为，迷你仓行业作为新兴行业，它的发展符合城市功能服务细分的发展趋势，具有较大的发展潜力。未来，随着迷你仓行业需求和观念上两大难点的逐步解决，中国迷你仓行业的红利将逐步释放。

艾媒咨询数据显示，2020年中国迷你仓行业市场规模为11.4亿元，同比增长28%，预计2021年有望增至14.0亿元。

曾创立“疯狂运营官”的杨明豪也认为，空间小、物品多会让越来越多人选择此类迷你仓库。“前景不错，可操作性大。”他认为关键是要如何利用好大数据及引入资本来降低运营成本，最终还要升级成无人管理为好。

五、等待成熟期

统计数据表明，2020年，中国迷你仓的市场规模达到11.4亿元，同比增长28%。增长很快，但数字很小。

美国的市场规模为380亿美元，有分析人士指出，市场已经趋近于饱和，甚至有的州已经出台条例限制自助仓用地。评论认为，亚太地区将是下一个爆发点。

不过，对于中国的各家企业来说，自助仓还是一个全新的行业。一方面，随着近几年大城市房价的飙升，人们对生活品质的追求，这个行业在默默无闻中终于抬头，迎来了短期机遇。另一方面，从业者们一致认为，现阶段最需要做的，是共同努力完成市场教育。

来源：商业评论，过时，寡帝，大牌场BIG