深度 | 地下空间如何变身“地下宝藏”？

调查团

北京

下空间，是拓展城市功能、完善社会服务的宝藏空间。5月14日，北京市《腾退地下空间管理和使用指导意见》（下称《指导意见》）将正式实施。已经腾退的地下空间如何更好地为民所用？

腾笼换鸟 盘活利用

“您这些柴鸡蛋一共23块钱，圆白菜3块6......”临近中午，家住西城区感化胡同3号院的刘大爷下楼来到小区地下一层的“智能方”小菜店，买了一棵圆白菜和一些鸡蛋，准备回家做饭。

刘大爷：“这就是所谓的便民嘛，大超市还得排队，时间就是金钱呀。”

感化胡3号院“智能方”地下便民菜店/记者拍摄

感化胡同3号院地下室实现腾退再利用/记者拍摄

感化胡同3号院建于上世纪80年代，8、9号楼地下一层建筑面积1400平方米，从1993年起一直用作招待所，经过疏解整治，于2017年12月关停。现在这里一半成了有小菜店、裁缝店、理发修脚的便民服务区，另一半作为仓储区，供居民有偿使用。林女士正登着梯子，往储物仓里存东西。

林女士：“我们是最近才租的这个储物仓，一个月70块钱，我觉得挺方便也挺便宜的。正好最近我们家局部装修，把东西先腾出来。这一个储物仓容量有1.7立方米，我这刚往里放了6个整理箱，后边放了几床被子，一会儿还往里面放一些书。”

居民租用地下储物柜/记者拍摄

感化胡同3号院“智能方”地下便民空间功能/记者拍摄

“智能方”负责人孟良说，为了让居民安心，提高设备、消防、制度安全是运营的头等大事。

孟良：“居民带东西来入仓的时候，我们首先就有一个安全检查，危险物品不能存，这是硬杠要求。烟感报警系统、监控没有死角，24小时有人值班。”

“智能方”仓储区安全要求/记者拍摄

西城区广内街道市民文化活动中心“广艺+”也在2017年脱胎换骨，原来这里是嘈杂的歌舞厅和地下群租房，改造后不仅有影音室、排练厅，还有织毯、手作、皮影等新鲜活动，地下一层也已经成了孩子们拓展学习和社区文艺团体日常排练的热门场地。“广艺+”负责人王罡说，大朋友小朋友通过预约都能共享这个空间。

王罡：“我们接手之后就做了安全疏散图，所有员工都经过消防培训，熟悉安全通道，安装了新风系统，24小时循环空气。空间大量运用了绿色，使得地下空间显得不那么压抑，很多很小的也就两三岁的孩子过来，他会说‘我要去绿地板’。”

腾退后地下空间变身市民文化活动中心/记者拍摄

“广艺+”腾退前的歌舞厅和群租房/受访人供图

白纸坊街道建功南里3号楼的地下群租房于2018年被腾退，摇身一变成了白纸坊街道冰雪体验中心。灯光明亮、温度适宜，VR体验、室内滑雪、冰壶、冰蹴球，只要预约就能免费畅玩。冰雪体验中心负责人李永文介绍，由于疫情，线下暂时无法开放，但是借着冬奥余温，每周三场以上的线上活动也让体验中心和居民始终保持联系。

李永文：“2019年开门到现在，冰雪体验中心实际接待了30,193人次。从2020年下半年到去年，我们聘请了北体大专家以及冬奥组委会提供的讲解团人员，连做了几十场线上冬奥项目详细讲解。另外，还组织抖空竹、打花棍等民族传统体育项目进行线上培训。为了更充分地利用场地和设备，从今年6月开始，我们还将定期做一些乒乓球、瑜伽等午间健身活动。”

群租房腾退后改造成冰雪体验中心/记者拍摄

冰雪体验中心活动因疫情将线下转至线上/记者拍摄

据统计，北京市属地下空间共有43000多处，体量约有一亿平方米。从2011年5月起，全市开展地下空间综合整治工作，主要是解决历史遗留的地下室住人和不规范使用等问题。中国社会科学院生态文明研究所研究员宋迎昌说，腾退再利用是时代发展过程中的空间更替规律和城市更新的应有之义。

宋迎昌：“过去的地下空间利用实际上是在产权单位利润最大化导向下的，产权单位对其中的安全风险关注度不够，公众对安全风险也知之甚少。现在，从政府层面就给出了很清晰的答案，那就是我们宁愿不要不安全的发展，要的是安全为前提基础的发展，这是发展观念上的转变。”

早年间地下群租房安全隐患大/来自网络

空间闲置 管理维护跟不上

到2019年底，全市共整治地下空间9118处，普通地下室和人防工程约各占一半。上周，市人民防空办公室、市住房和城乡建设委员会根据全市疏解整治促提升的整体工作要求，结合当前北京市实际使用需求，制定了《腾退地下空间管理和使用指导意见》，并将于5月14日实施。

《腾退地下空间管理和使用指导意见》下月实施/市人防办官网

据了解，目前全市整治后腾退地下空间再利用率仅为22%，仍有超过485万平方米的地下空间没有再利用，普通地下室和人防工程大约各占一半。例如，通州区梨园小镇的普通地下室，墙上还贴着2007年时的租房协议，还能依稀看见当时的生活痕迹，居民说地下室已经闲置多年。

居民：“之前老物业的管理特别混乱，地下室的管道现在还是老流水，新物业来之后说是不让住人了，陆续让他们搬走了。我想如果地下室能改成老年人活动中心或者办个图书馆都挺好的。”

梨园小镇地下室仍贴有之前留下的租房协议/记者拍摄

梨园小镇地下室曾出租住人/记者拍摄

朝阳区住欣家园地下一层的普通地下室多年来缺乏管理，一直积水闲置，走进去一股霉味儿。而且在210号楼的地下室，记者发现了一处已经废弃的老年活动中心。排练厅的大镜子和曾经活动的照片还能看见往日的欢笑，但现在黑暗破败、发霉发潮，小区老人们觉得很可惜。

小区老人：“地下室里头老跑水，让人怎么下去啊，多少年了也没人管。一下雨，水就从上面往下进。”

住欣家园地下室老年活动中心荒废闲置/记者拍摄

住欣家园地下室积水/记者拍摄

海淀区华清嘉园的地下人防工程入口两道厚重的人防门之间，散落堆放着纸壳垃圾，内侧的门上着锁。在小区住了十年的毛先生希望能加强地下空间管理的同时，早日把这里利用起来。

毛先生：“现在是有些资源浪费，希望能在安全跟效益方面做个平衡，要是能利用起来真挺好的。”

华清嘉园人防工程入口堆放杂物/记者拍摄

优劣势并存 再利用不易

由于已腾退的地下空间绝大部分是早期工程，自身存在局限性，比如空间比较狭小，通风差，在地底下没有自然采光，阴暗潮湿，内部结构相对复杂；当时的设计标准也不一定利于当前的项目使用，容易造成室内的环境品质不高、安全疏散困难等问题。清华大学土木工程系高级工程师祝文君分析，利用起来确实有一定的难度。

祝文君：“地下空间本身很隐蔽，尤其是老旧小区里，它跟居民楼结合在一起，可能相互之间就存在利用上的矛盾。而且比较早的工程一般地下空间都不是按照将来准备开放使用建造的，它可能就是个仓库，所以很有可能不太好用，可能就要进行大量的改造，而人防工程又不能进行任意改造。加上地下空间产权关系往往比较复杂，老旧的项目空间设置又比较分散，一个楼的地下室面积多数不足1000平方米，又无法打通，做大的功能不够用，做小的用处又太大，这就是因为它当初不是跟整个空间、社区公共使用统一筹划的。”

老旧小区或封闭或闲置的地下空间/记者拍摄

市住建委房屋安全和设备安全管理处副处长赵海山表示，再利用时，除了要严格遵守多种相关政策规定、地下空间产权复杂需要协调各利益相关方之外，将要实施的《指导意见》也指出，既要坚持安全第一，又要坚持公益便民为主导。

赵海山：“腾退地下空间要坚持安全使用、按规使用，满足需求导向，突出共建共享，鼓励社会运作。实际使用人应取得普通地下室所有权人同意或人防工程使用权，再利用项目需遵守《北京市新增产业的禁止和限制目录》《北京市地下空间使用负面清单》《北京市人民防空工程和普通地下室规划用途变更管理规定》等政策规定。鼓励腾退地下空间用于仓储、便民店、物流自助终端、家政、前置仓等便民商业服务网点及文体中心、社区活动中心、宣教基地、中控机房、物业办公、养老服务等社区公共配套服务设施。”

《指导意见》内容节选/市人防办官网

而人防工程因具有战时防御功能，平时的再利用难度相对更大。腾退地下空间相对集中于中心城区，以西城区为例，近几年已经成功将腾退人防工程改造为白纸坊纸文化博物馆、牛街西里邮政便民服务点等。但西城区人防办工程管理中心主任邵晓峰坦言，核心区的人防工程再利用很难简单复制。

市人防办工程处副处长李振京说，再利用的投入、维护运营成本、后期效益等问题也都直接影响再利用效率。

李振京：“利用地下空间需符合相关标准规范，改造投入大，效益无确切保障。公益便民项目使用之后的维护运营无保障，资金缺口较大，可持续性问题突出。企业投资积极性、社会参与性不高。”

腾退人防工程改造为白纸坊纸文化博物馆/西城区人防办供图

一项一策 循序渐进

通过走访，记者发现能维持运营的腾退再利用空间，主要分为引入第三方公司和政府购买服务、兜底运维两种模式。

实际上，一方面，现状运营模式维持收支平衡本就面临现实困难，而另一方面记者走访中也听到了部分居民的疑问：地下室改造的小菜店、理发店、仓储尽管都是经过备案的，也相比以前更安全，但都是收费的，收费经营的公益服务还是公益服务吗？

中国社会科学院生态文明研究所研究员宋迎昌建议，公众要走出“公益等于免费”的误区。

宋迎昌：“以前的地下空间社会经营跟小区居民关联性不大，但便民菜市等功能的服务对象和直接受益者就是小区居民，功能更接地气，于居民更有益。公益便民，有的是不需要居民付费，但也有保本、微利的这样一种运营模式，这种业态也是政府给居民提供的公共服务的一个组成部分，不能把政府服务完全理解为都是免费的。政府所能做的就是把成本尽可能降到最低程度，以更优惠的价格给公众提供服务。”

腾退再利用的地下便民功能/记者拍摄

的确，腾退地下空间不仅是功能上的再利用，也是市民和政府转变发展理念、使用理念的过程。清华大学土木工程系高级工程师祝文君建议，想要长久可持续地运营下去，要充分调研区域居民的生活需求，业态的选择也要全面谨慎评估。

祝文君：“要对地下空间进行功能适宜性评价，每个地下空间都可以用这个模型去研究。包括它的空间有多大，用的是什么结构，结合整个社区的需求和它的不足，如果不改造它适合干什么，如果要改造，能改到什么程度，它能干什么，不能为了用而用。”

腾退再利用的地下便民功能/记者拍摄

北京市城市规划设计研究院弘都公司副总规划师赵晔强调，要注重再利用时的预见性，利用先进技术，打造和地上空间舒适度相当的环境，尽量一次成型。

赵晔：“要在规划的引领下来策划使用用途，建立功能兼容和空间复合利用机制，避免重复改造。尽量采用地面化的改造方法，比如说通过下沉广场的开挖，把地下空间亮出来。在设备上，使用一些先进的照明、防水防潮、通风、消毒处理设备。空间尺度和内饰装修风格上也要适应多种功能的灵活转换。”

需要承认的是，的确并不是所有的腾退地下空间都具备再利用的条件和价值。中国社会科学院生态文明研究所研究员宋迎昌建议，要因地制宜，小步向前，循序渐进地探索推进。同时注意，即便是暂时闲置的地下空间，日常维护还是要跟上，不可一锁了之或者置之不理。

宋迎昌：“地下空间的开发再利用要因地制宜，一个项目一个方案，积极稳妥地推进，不要急于求成。因为每一个项目的安全风险等级是不一样的，不成熟的可以适当放一放，一切利用方式都要以安全做底线。而且闲置可能是暂时性的，存在一种可能性是，从当前的发展阶段来看这个空间的再利用价值不大，但是也许几年以后出现了新的业态，或许就适合选择这些地方。”

毋庸置疑的是，有效利用地下空间是改善大城市病的一剂良药。从以前到未来，如何对症下药，合理利用地下空间这座宝藏，打造北京地上地下两座和谐之城，将是我们持续探索研究的课题。

记 者 | 李天一

编 辑 | 王琛琛

主 编 | 程 艳