巧妙的购买:当今自助存储市场的新"困境"房地产以及为什么它能做出明智的投资

收购"不良"的自储房地产并将其转化为有利可图的资产并不是一种新的投资策略。改变的是现在属于这一类的设施类型。了解这些新的目标网站,他们为什么表现不佳,为什么他们在今天的市场上做出了明智的购买。

今天自助存储市场的新"困境"

如果你一直关注自存房地产的上市,你可能已经注意到"困境"设施的市场营销越来越频繁。这种情况过去很少见,因为大多数投资者不希望拥有这类资产。这一术语通常意味着,由于一个贸易区内的原因,新的所有者可能无法修复该设施,该设施年久失修,表现不佳。

然而,由于自2015年以来建筑业的热潮,以及利率和建筑价格飙升的影响,自储市场出现了一种新的问题房地产,它可以为投资者提供值得追求的价值。让我们来探究一下属于这一类的属性,他们问题的根源,以及他们为什么能做一个聪明的购买。

今天什么叫"痛苦"

这些天出售的许多自存房产都是新建成的,最近收到了居住证。从历史上看,这将是最远的东西,远离"痛苦",但市场指标表明,它们是。为什么?因为银行或者数字都这么说。

在许多情况下,这些资产是颠倒的,这意味着他们的所有者欠下的财产比它的价值更多。比如,我看到了一个5万平方英尺的贷款机构,它以4%的利率被承保,而且很可能以5%或者5.5%的资本率来获得建筑贷款。整件事是一次性完成的,而不是分阶段完成的.结果,经过一两个月的经营,它实际上只占5%,经济上占1%至2%。

假设该设施的使用率为85%,如果我们根据其目前的租赁费率推断出该设施的潜在收入,其价值将为270万至300万美元。建造成本可能高达420万美元。在目前的市场状况下, 这个 是一个痛苦的自我存储项目的样子。

为什么这些资产表现不佳

今天发生这种情况有两个主要原因:经济格局的转变和过度建设。事实上,我们应该期待看到像上面这样的更多房产最终进入市场。

如果自我存储有一个缺点,那就是开发是在缓慢的过程中发生的。大约需要一年的时间才能得到项目的批准,然后又需要六个月到一年的时间才能建成。租赁可能需要两年半的时间才能稳定。这意味着在产生投资回报之前,通常需要三至五年时间。

如果你是开发商,如果你的利率在这段期间翻了一番,租金下降15%到20%,未来的价值从5.5%的上限利率变为7%,会发生什么?好吧,你最后会有麻烦的财产。

此外,一些投资者也过于热心。他们买下了他们能找到的所有5%的价格后,就开始了建筑--他们建造了 大的 .这些建设贷款中有很多现在已经用完,银行正在重新评估他们想要资助的项目。此外,还有许多自储设施不得不为最初的五年期贷款再融资。

我2008年的行业经验告诉我,这些投资者将不得不为他们的项目注入更多的现金,或者出售,许多人将选择出售。所以,请注意:在2020年代,糟糕的自我存储属性可以是闪亮的和新的。

巧妙的购买

以好的价格收购这些新的、但又不景气的自我存储房地产是一门艺术。通常,你会和贷款人以及卖家打交道。有人记得2008年房地产危机中的"卖空"一词吗?

购买这些资产之一的明智方法是使用实际租金率(当前利率或比现行利率低10%)进行租赁分析。如果一个设施已经开放了两个月,而且它占了2.4%,你的吸收率是每月1.2%。别用你的号码 认为 你能做到。使用什么是 发生的 .

接下来,使用相同的指标,确定当项目稳定在7%的上限率时的价值。你的报价是基于你需要或想要的利润,知道这个值。如果你够聪明的话,在这样的时候你可以创造很多财富。

例如,我认识一位投资者,他在上一次大衰退中表现很好。他的方法是去银行持有贷款的不良资产,并告诉他们他可以支付什么和为什么。虽然他们并不特别喜欢他说的话,但他们理解他的观点。他会说,"如果你允许我以实际价值购买这幢房产,你提供贷款,我就会再买一个你不得不取消赎回权的项目,从你的账目中得到它。"噢,我也需要贷款。"利用这种策略,他将同时获得两项资产。

你们可以在今天的市场做类似的事情。如果你在一个价值较低的好房产上有贷款,那么就去找银行获得贷款(这是银行的安全交易),作为交换条件,你可以按你需要的价值购买第二笔不良资产。

想想好处。你能向银行或卖家提供什么,并且还能得到交易所需的报酬?如果卖家还不够痛苦,那就等着吧。如果有其他人进来愿意付出更多,让他们去吧。会有更多像这样的交易。

现在是时候

记住,我们只是受到创造性思维的限制。许多投资者和所有者只知道在自助存储业务中的一种方式--在繁荣时期,当一切都在吹来吹去的时候。现在是谨慎的时候了,但要准备好扑过去。

在这许多主要市场和贸易区,随着租金呈下降趋势,该行业从未经历过如此庞大的库存量下滑。这个新的现实创造了购买机会,而作为一个小投资者的好处是快速转移的能力。我的希望是你们中的许多人在不久的将来转向一些真正令人兴奋的自我存储购买机会。